Akt notarialny

Forma prawna umowy zawartej pomiędzy deweloperem a nabywcą w obrocie sprzedaży nieruchomości, dotyczącej nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Ustawa deweloperska). Wyróżniamy m.in.: 

- Umowę deweloperską, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo do wybudowania domu jednorodzinnego i przeniesienia na nabywcę jego prawa własności, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa, 

- Umowę zobowiązującą, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo do przeniesienia na nabywcę prawa własności domu jednorodzinnego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa, 

- Umowę sprzedaży, której przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę prawa własności samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu lub domu jednorodzinnego, 

Na podstawie takich umów sąd wieczystoksięgowy m.in. wyodrębnia lokale i dokonuje wpisów w księgach wieczystych nieruchomości gruntowo – budynkowych i lokalowych.

 Kiedy jest wymagany: 

• zakup nieruchomości (domu, działki, lokalu), 

• nabycie nieruchomości w drodze spadku,

• przeniesienie własności nieruchomości w drodze darowizny,

• cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej lub innej zawartej w reżimie ustawy deweloperskiej.

 Co zawiera: 

• dane stron transakcji,

• przedmiot sprzedaży (dokładny opis nieruchomości), 

• cenę transakcji,

• sposób płatności, 

• określenie warunków odstąpienia przez strony od zawartej umowy, 

• informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego,

• inne istotne ustalenia między stronami przewidziane wymogami ustawy deweloperskiej.

Znaczenie prawne: 

Akt notarialny stanowi fundament transakcji - daje pewność, że prawa i obowiązki obu stron są jasno zapisane i zabezpieczone. Jest podstawą wpisu w księdze wieczystej. Bez aktu notarialnego nie można skutecznie przenieść własności nieruchomości, . 

Przy zakupie od dewelopera zazwyczaj wymagane są dwie umowy zawarte w formie aktu notarialnego: 

1. umowa deweloperska lub zobowiązująca,

2. umowa wyodrębnienia i przeniesienia własności lub umowa sprzedaży.