Sztuka budowy luksusowych hoteli

Bardzo dobra lokalizacja, nieprzekraczalne terminy realizacji, najwyższa jakość użytych materiałów i luksusowo wyposażone wnętrza – to tylko niektóre wymogi, które musi wziąć pod uwagę generalny wykonawca markowego hotelu. Oczekiwania inwestorów powodują, że proces budowy powinien być w takim przypadku wyjątkowo dokładnie zaplanowanym przedsięwzięciem.

Jak podaje w swoim raporcie Colliers International, 2015 był kolejnym bardzo dobrym rokiem na polskim rynku hotelowym pod względem liczby obiektów. Nasz stan posiadania zamykał się w liczbie sześćdziesięciu trzech hoteli pięciogwiazdkowych i aż trzystu pięćdziesięciu czterogwiazdkowych. Łącznie przypadała na nie blisko jedna trzecia wszystkich miejsc hotelowych w naszym kraju. Według danych STR Global, Polska jest piątym rynkiem w Europie pod względem liczby markowych projektów hotelowych planowanych i będących w realizacji.

Same gwiazdki nie przesądzają jednak o klasie hotelu. Tę ostatnią najlepiej ocenią klienci, o czym mieliśmy okazję już wspominać w jednym z blogowych wpisów. Na stronie serwisu turystycznego Tripadvisor wybrali oni dwadzieścia pięć najlepszych polskich hoteli, z których aż czternaście znajduje się w Krakowie lub Warszawie. W zestawieniu będącym częścią raportu TravelersChoice 2016 jako jedyne obiekty zlokalizowane na północy Polski znalazły się dwa pięciogwiazdkowe hotele z Trójmiasta: Dwór Oliwski oraz Radisson Blu, którego charakterystycznym elementem jest wkomponowany w konstrukcję budynku fragment kamienicy gotyckiej. Za budowę obydwu odpowiedzialny był pomorski generalny wykonawca, ALLCON Budownictwo.

Łącznie na terenie Trójmiasta w standardzie pięciogwiazdkowym działa siedem hoteli, z których my zrealizowaliśmy trzy. Bardzo nas cieszy, że wśród nielicznych wyróżnionych obiektów z naszego regionu znalazły się akurat te, w których powstawanie byliśmy bezpośrednio zaangażowani. Praca przy wysokiej klasy hotelach pozwoliła nam wypracować określone reguły procesu, dzięki czemu łatwiej nam dopasować się do oczekiwań inwestorów – mówi Mariusz Białek, Prezes Zarządu w ALLCON Budownictwo.

Jak sprostać oczekiwaniom inwestora?

Najkrócej mówiąc: trzeba jak najlepiej poznać te oczekiwania, a potem zrobić wszystko, żeby je przekroczyć. Im wyższej klasy jest budowany hotel, tym więcej czynników należy wziąć pod uwagę. Poprzeczka gwałtownie idzie w górę już na etapie wyboru prestiżowej lokalizacji. Inwestorom ze zrozumiałych względów zależy na parcelach położonych blisko centrum, a najlepiej dokładnie w centrum, w otoczeniu zabytków oraz ważnych z turystycznego i biznesowego punktu widzenia miejsc. Gość hotelowy powinien być w stanie wiele z tych atrakcyjnych lokalizacji odwiedzić pieszo. Inwestycje planowane w miejscach posiadających walory historyczne często niosą ze sobą dodatkowe wymogi w postaci konieczności uzyskania różnego rodzaju zgód konserwatora zabytków.

Przykładowo, ustawa o ochronie zabytków z 23 lipca 2003 r. ściśle reguluje postępowanie w przypadku znalezienia cennych przedmiotów. Koszty pokrywa organizator budowy, a zakres i rodzaj badań archeologicznych ustala wojewódzki konserwator zabytków, dostosowując decyzję do planowanych prac, które mogłyby zniszczyć lub uszkodzić zabytek. W praktyce przed rozpoczęciem budowy należy przedsięwziąć szereg aktywności, obejmujących m.in. sprawdzenie, czy działka nie znajduje się w strefie ochrony archeologicznej i kwerendę źródeł historycznych oraz wystąpienie do Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków o wydanie opinii archeologicznej o działce. Dopiero wtedy wykonawca otrzymuje opinię uwalniającą działkę pod zabudowę. Oczywiście pod warunkiem, że nic nie znaleziono. O ile wszystkie elementy wykopane z ziemi stają się własnością skarbu państwa, o tyle odkopane relikty dawnej architektury po udokumentowaniu, za zgodą konserwatora, mogą zostać rozebrane, aby ułatwić dalszą pracę. Zdarza się, że konserwator nakazuje pozostawienie odkrytych elementów ze względu na ich wiek, charakter lub wartość. W takiej sytuacji pozostałości architektoniczne muszą być odpowiednio zabezpieczone i ujęte w projekcie nowego budynku. ALLCON Budownictwo postąpił w ten sposób z wyżej wspomnianymi średniowiecznymi murami kamienicy gotyckiej, które zostały wkomponowane w kompleks hotelu Radisson Blu w Gdańsku, podobnie jak wykopane w trakcie budowy i umieszczone pod szklaną podłogą hotelu pozostałości średniowiecznych naczyń użytkowych.

Nie mniej istotna jest odpowiednia organizacja placu budowy – konieczność dostarczenia nierzadko wielkogabarytowego sprzętu i materiałów budowlanych powoduje, że gęsto zabudowane historyczne centra miast są dla generalnego wykonawcy nie lada wyzwaniem, wymagającym korzystania z indywidualnie dobranych, specjalistycznych rozwiązań. Ważnym elementem jest natężenie ruchu samochodowego i pieszego, potrafiące wprowadzić zasadnicze ograniczenia co do godzin dostaw materiałowych i sprzętowych (wczesny ranek – późne popołudnie).

Na bazie naszych doświadczeń stosujemy niestandardowe metody zabezpieczeń oraz bezinwazyjny sposób prowadzenia wszystkich prac, chroniący sąsiadującą zabudowę – zauważa Mariusz Białek.

Przykładem jest zastosowanie specjalnych stabilizujących konstrukcji stalowych o długości kilkunastu metrów, zamontowanych w poziomie i podtrzymujących  zabytkowe fasady hotelu Radisson Blu od strony ul. Długi Targ. W miarę postępów prac związanych ze wznoszeniem konstrukcji wsporniki te były sukcesywnie demontowane.

W zgodzie z harmonogramem

Umiejscowienie w centrum miasta niemal zawsze niesie ze sobą jeszcze jedno ważne ograniczenie w postaci sezonowości ruchu turystycznego. Jego duże natężenie może wręcz uniemożliwić prowadzenie prac w określonych, najczęściej letnich miesiącach. To narzuca generalnemu wykonawcy konieczność ścisłego trzymania się harmonogramu. Nie można zapominać, że data otwarcia luksusowego hotelu jest ogłaszana szeroko i z wyprzedzeniem, przez co staje się nieprzekraczalna dla wykonawcy. Po otwarciu wszelkie prace serwisowe należy prowadzić w dyskretny i szybki sposób, tak aby nie przeszkadzać w funkcjonowaniu działającego już obiektu.

Popularnym wymogiem, stawianym przez inwestorów hoteli o wysokim standardzie, są nietypowe rozwiązania architektoniczne. W praktyce często oznaczają one pewne trudności nie tylko projektowe, logistyczne czy realizacyjne, ale i formalno-prawne. Specjalistyczne materiały wykorzystywane w budowie luksusowych hoteli często sprowadzane są na zamówienie lub importowane, a generalny wykonawca musi wykazać się umiejętnością realizacji niestosowanych w innych projektach, indywidualnych rozwiązań, które muszą być zgodne z przepisami prawa budowlanego.

W wielu sytuacjach tego typu rozwiązania są zresztą koniecznością. Tak jest w przypadku adaptacji zabytkowych murów.

To częsty przypadek na przykład w historycznym centrum Gdańska. Realizując budowę Radisson Blu przy ul. Długi Targ niejednokrotnie musieliśmy korzystać z nietypowych materiałów i metod konstrukcyjnych, by finalny efekt sprostał oczekiwaniom generalnego inwestora, a jednocześnie harmonijnie komponował się z istniejącą zabudową – mówi Mariusz Białek.

Innym przykładem spośród realizacji pomorskiego generalnego wykonawcy jest wewnętrzne patio o wysokości 27 metrów (przykryte świetlikiem, przez który do wnętrza dostaje się naturalne światło) w położonym nieopodal Radissona Hotelu PURO, zwycięzcy konkursu „Hotel z Pomysłem 2015". W Dworze Oliwskim ALLCON zbudował dach kryty strzechą, w sopockim Hotelu Rezydent – fasadę nawiązującą do starej sopockiej architektury, a czterogwiazdkowy jelitkowski Golden Tulip zyskał nowoczesną stylizację na szeregowe kamienice. Ten ostatni obiekt również odniósł w mijającym roku duży sukces, zajmując pierwsze miejsce w kraju i trzecie w Europie wśród hoteli należących do sieci Louvre Hotels Group, dzięki czemu znalazł się w pierwszej dziesiątce najlepszych spośród dwustu zlokalizowanych w czterdziestu krajach obiektów spod szyldów Royal Tulip, Golden Tulip oraz Tulip Inn.

Jakość już w standardzie

Niezależnie od liczby gwiazdek, którymi szczycił się będzie budowany hotel, realizacja wymaga jednakowo dużego zaangażowania i dbałości o szczegóły ze strony generalnego wykonawcy. Co zatem różni budowę hotelu trzy- i pięciogwiazdkowego?

Jakość materiałów wykończeniowych i wyposażenia  – podkreśla nasz rozmówca. - Inwestorzy pięciogwiazdkowych hoteli dokładnie wiedzą, czego chcą, a my dokładnie wiemy, co zrobić, by sprostać tym oczekiwaniom. Tak wygląda współpraca na tym poziomie.

Firma współpracuje zarówno z inwestorami zagranicznymi, jak i polskimi. Zachodni inwestorzy, dysponujący olbrzymim know how i rozległymi kompetencjami w zakresie optymalizacji założeń programowych i jakościowych, przewyższają doświadczeniem polskich inwestorów, dla których budowa pięciogwiazdkowego hotelu jest często pierwszym tego rodzaju przedsięwzięciem.

Wszystko przed nami. Już teraz budowane w Polsce hotele w żadnym aspekcie nie są gorsze niż analogiczne obiekty zagraniczne, a niejednokrotnie je przewyższają. Pracując z zachodnimi sieciami hotelowymi, jak SAS Radisson, Puro czy Golden Tulip, poznaliśmy zachodnie standardy na tyle dobrze, że doradzamy rodzimym inwestorom konkretne rozwiązania, które sprawdziły się na Zachodzie– podsumowuje Prezes ALLCON Budownictwo.

O ALLCON BUDOWNICTWO Sp. z o.o.

To pomorska spółka specjalizująca się w generalnym wykonawstwie budowlanych obiektów kubaturowych w modelach „zaprojektuj i wybuduj” oraz „pod klucz”. Przez 27 lat obecności na rynku, firma zrealizowała kilkadziesiąt projektów dla polskich i zagranicznych inwestorów. W jej dorobku znajduje się szereg certyfikatów, m.in. wydane przez niezależną, międzynarodową jednostkę certyfikacyjną Det Norske Veritas (obecnie DNV GL Group), potwierdzające spełnianie wymagań norm opisujących zasady zarządzania jakością (ISO 9001:2008) oraz zarządzania środowiskowego (ISO 14001:2004).