Zacznijmy od tego, że w ostatnim okresie obserwujemy nie tylko wzrost stóp procentowych, ale też cen mieszkań. Ten drugi wskaźnik ostatnimi czasy zwolnił, ale nic nie wskazuje na to by nieruchomości miały być tańsze. Wręcz przeciwnie – wysoka inflacja, rosnące koszty materiałów, gruntów i pracy powodują, że deweloperzy nie mają przestrzeni do obniżek cen. Dodatkowo, wyraźny wzrost popytu na mieszkania na wynajem sprawił, że inwestorzy kupują nieruchomości pakietowo – np. po 5-6 lokali – i przeznaczają je na najem. Popyt jest wciąż bardzo wysoki, luka mieszkaniowa także.
Przykładem tego, jak kształtują się ceny na rynku popularnym w miastach, jest nowe osiedle w Gdańsku. Nominalna wartość 50-metrowego mieszkania w momencie rozpoczęcia budowy wynosiła mniej niż 500 tys. złotych. Obecnie to już prawie 600 tys. zł, przy czym tendencja wzrostowa wciąż się utrzymuje.
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych ALLCON. Oś pozioma: rok i kwartał (np. 21q1 to pierwszy kwartał 2021 roku).
Przyjrzyjmy się teraz oprocentowaniu kredytu hipotecznego. Z poziomu ponad 2% w drugiej połowie 2021 roku wzrosło ono do ok. 8%. Choć teraz trudno w to uwierzyć, sytuacja ta jednak nie będzie trwała wiecznie. Znana w ekonomii hipoteza Fishera mówi o tym, że w długim terminie inflacja jest zbieżna z poziomem rynkowym stóp. Aktualne działania Rady Polityki Pieniężnej mają na celu zatrzymanie rosnących cen. Potem sytuacja będzie musiała jednak wrócić do normy. Ustawowy cel inflacyjny w Polsce, do którego NBP powinien dążyć, to od lat wynosi 2,5% z dopuszczalnym jednoprocentowym przedziałem wahań. Pozwala to wnioskować, że na podobnym poziomie będą kształtować się stopy rynkowe. Ile czasu będziemy czekać na stabilizację? Nikt nie zna jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, ale zgodnie z wieloma prognozami, stopy procentowe powinny zacząć spadać pod koniec następnego roku.
Źródło: Szacunki własne na podstawie danych ZBP oraz wycen kontraktów terminowych na stopę procentową. Oś pozioma: rok i kwartał (np. 21q1 to pierwszy kwartał 2021 roku).
Biorąc pod uwagę prognozowane oprocentowanie i ceny nieruchomości, sprawdźmy teraz, jak odsetki kredytu będą wypadać w porównaniu do zmian wartości mieszkania. Pokazuje to poniższy wykres.
Źródło: Obliczenia własne na podstawie danych NBP i ALLCON. Oś pozioma: rok i kwartał (22q2 = 2 kwartał 2022 roku)
Jeszcze inna będzie sytuacja osób, które zdecydują się na uruchomienie kredytu w transzach. To rozwiązanie dla kupujących dopiero budowane mieszkanie z rynku pierwotnego. Transze są wypłacane przez bank po zrealizowaniu przez dewelopera kolejnych kamieni milowych projektu. W praktyce oznacza to, że klient przez większość okresu realizacji inwestycji płaci niższe raty, co może być sposobem na przetrwanie czasu wysokich stóp procentowych.
Odsetki od kredytu hipotecznego na tle prognozowanej zmiany wartości mieszkania w inwestycji LINEA (wariant z uruchomieniem kredytu w transzach):
Źródło: Obliczenia własne na podstawie danych NBP i ALLCON. Oś pozioma: rok i kwartał (22q2 = 2 kwartał 2022 roku)
Podsumowując - zysk, jaki możemy osiągnąć decydując się na zakup odpowiedniej nieruchomości wciąż przewyższa koszty. Jeśli posiadamy odpowiednią zdolność kredytową warto zachować zimną krew i nie rezygnować pochopnie z planów.