Czy ceny mieszkań wzrosną?
Pod wieloma względami 2022 rok zapowiada się stabilnie. Po intensywnym 2021 r., na rynku nieruchomości w końcu pojawiła się szansa na zrównoważenie popytu i podaży. Wzrost cen zwolni tempo do około 7-8% rocznie.
Na dalszy wzrost cen nieruchomości ma wpływ wiele czynników. Przede wszystkim historyczna, ponad 90% korelacja pomiędzy średnim wynagrodzeniem a ceną mieszkań. Jak wskazują prognozy, w najbliższym czasie możemy spodziewać wzrostu wynagrodzeń o ok. 8% rocznie. Poza tym, podniesienie cen nieruchomości wymuszają drogie materiały budowlane, limit gruntów w miastach oraz planowane zmiany w prawie.
Kredyt hipoteczny na mieszkanie w 2022 roku
Rosnące stopy procentową prowokują pytania o sens zaciągania kredytów hipotecznych. Przede wszystkim warto zachować spokój i pamiętać, że raty kredytów ustalane są na podstawie nie tyle stóp procentowych, co stawki WIBOR. Jest to wskaźnik wyprzedzający. Oznacza to, że jego aktualna wartość uwzględnia już większość, jeśli nie wszystkie, oczekiwane podwyżki stóp.
Podejmując decyzję o pożyczce, warto wziąć pod uwagę aktualne koszty kredytu. Jeśli są one niższe niż tempo wzrostu cen mieszkań, to wciąż warto rozważać zakup. Przykładowo, w ciągu roku możemy zapłacić około 20 tysięcy złotych odsetek, ale w tym samym czasie wartość nieruchomości wzrośnie o około 40 tysięcy złotych.
Pocieszający jest fakt, że w zdecydowanej większości województw spłata kredytu, nawet po ostatnich podwyżkach, nie przekracza jednej czwartej dochodu rozporządzalnego. Oznacza to, że wiele polskich rodzin wciąż stać na kupno mieszkania na kredyt, bo ich rezerwa finansowa pozwala amortyzować rosnące raty.
Podnoszące się stopy procentowe
Po ostatnich decyzjach Rady Polityki Pieniężnej, stopa referencyjna znalazła się na poziomie 2,75%. Wiele wskazuje na to, że nie jest to ostatnie słowo NBP w kwestii podwyżek. Aktualne notowania kontraktów terminowych sugerują, że jeszcze w tym roku wskaźnik może przekroczyć nawet 4,0%. Dla modelowego kredytu (400 tys. zł na 25 lat) zmiana ta może oznaczać kilkaset złotych miesięcznie więcej w porównaniu do poziomu sprzed podwyżek. Zostanie to jednak zrekompensowane przez wspomniany prognozowany wzrost wynagrodzeń.
W połowie 2023 roku polityka NBP z dużym prawdopodobieństwem złagodnieje. W ciągu najbliższych kilku lat stopa procentowa ustabilizuje się na poziomie nie wyższym niż 2,5%. Przewidujemy, że stopy mogą być nawet niższe niż przed pandemią (1,5%). Teza ta jest oparta na doświadczeniu państw zachodnich. Zgodnie z nim, wzrost PKB danego kraju jest powiązany z systematycznym obniżaniem kosztów pieniądza. Długoterminowe prognozy dla polskiej gospodarki wciąż są dobre, dlatego jest bardzo możliwe, że również Polska zrealizuje ten scenariusz.